加拿大以房养老：抵押物业套现续住至去世

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■加拿大申请逆向按揭的均为60至65岁退休人士。资料图片

近年愈来愈多加拿大退休人士选择「逆向按揭」（Reverse Mortgage）作为融资方式，将住宅抵押市值50%，并继续居住至去世或出售。今年预计有26%的增长，令新添贷款个案突破3,000宗的关口。从中国移民加拿大的人士可能对计划不太认识，因为中国目前正拟推出类似计划；香港则早于2011年已推行。





这项计划的正式名称为「加拿大住宅收入计划」（Canadian Home Income Plan），市场上习惯称为「逆向按揭」，与传统房屋贷款区分。自1986创立以来，至今已有28年历史。专营「逆向按揭」的HomEquity银行市场总监华伦泰（Richard Valentine）指出，联邦统计局的资料显示，全国有680万人为60岁或以上；至2016年将增加20%至800万人，占全国人口23%，是增长率最快的年龄群组。

他说，加拿大人寿命更长，现时65岁或以上的人，约一半会活到92岁。很多退休者的投资策略，不足以维持舒适退休生活，或应付突然而来的额外需要。申请逆向按揭的人平均为60至65岁，过往的平均年龄更高。最近几年，每年有20%以上增长。



不影响申领老人保障金



90%的长者希望继续居住在现时的物业，有习惯的社区和熟悉邻里，也靠近家人与朋友。因此他们不愿为了套取现金而卖屋，迁到其他地方。他说，20岁左右的青年人，每年有约三分一会搬家，到了60岁，乐于迁居的比例降至二十分之一。

「逆向按揭」特别之处是贷款者最高可将住宅抵押市值50%，并继续居住至去世或出售。退休人士要取得一般贷款或信贷额（Line of Credit）相当困难。即使获批准，贷款要按月还款，对依赖退休金或少量投资收入的长者，不是一件容易的事。「逆向按揭」最大优点是贷款人毋须缴付任何费用，直到去世或将物业放盘。业主只需缴纳地税、购买房屋保险和正常的维修及保养。卖屋套现可能要支付利得税，透过「逆向按揭」取得金额不算是收入，不必交收入税，不影响申领老人保障金（Old Age Security）金额。

「逆向按揭」一经批准，银行不会因为社会经济变化突然中止贷款，不致令长者旁惶失措；传统的借贷，金融机构有权随时取消贷款。他说，即使遇到楼市下滑与利率高涨，导致物业市值低于贷款额和利息，银行不会要求贷款人补足资不抵债的差额。



年纪愈大贷款比率愈高



他续说，「逆向按揭」最高贷款额只有楼价50%，利息计算方式与房屋贷款相同，分3或5年期，可采取固定或浮动利率，期满再续约。由于楼价年年升值，基本上可抵消利息甚至超过利率。部分个案物业出售后，贷款人或遗产受益人仍可取回超过50%楼价。以一间50万元住宅为例，每年约有5%升幅，申请10万元「逆向按揭」，差不多可以抵消目前5.79%的利率。「逆向按揭」除上网直接申请外，也透过财务顾问、银行和其他金融机构销售。申请人必须年满55岁或以上，年纪愈大贷款比率愈高。



(来自加拿大都市网)