加拿大法规：买房遇误道 有权消取交易

黑咖啡

卖家是否必须真实披露房屋建造在可能受到污染的废物填埋场上？这是今年10月份审结的一宗案件，卖家面对的问题。





Christian Menard与Lillian Lalonde 多年来居于安省东部，近渥太华的昂布兰镇（Embrun）上一所美观结实的平房，占两个地段（double lot ）的前后园修亦剪得整整齐齐。





这所房子是他们于1997年建造的，房子所在地原先是废物堆填区。2011年，他们决定出售该物业，不过他们并没有将这个事实告知代理经纪。





同年年末，Jennifer Feeny及Gregory Parsons与他们达成协议，购下这所位于St. Pierre Rd.的房子。合约中列明要求卖家提供卖方物业资料声明(Seller Property Information Statement，SPIS)。





声明文件中有这样一条问题：“你是否知道物业所处位置或毗邻范围内，可能存在任何环境或土壤污染问题？”卖家的答案为“不知道”。





另一条问题是“在物业邻近范围，是否有任何现存的或计划中的倾倒废物区、废物弃置场地或废物堆填区？”而卖家的答案为“有”。





买家相信该卖方物业资料声明内，卖家回答“有”所指的，就是当时本地新闻频报的化学物弃置点计划。





在接下来的2月份房子即将交割之前，买家的房地产律师告知他们，该座房子建于一个已停用的废物堆填区上，并向他们展示了一份1996年工程报告，报告中表述了对土壤中可能存在的污染、包括甲烷气等问题的关注。





报告建议兴建新屋前，应以无污染填料替换原有的堆填物料，不过Menard动工前并没有这样做。





两天之后，买家律师通知卖家律师，因卖方没有透露房子建于原先的废物弃置场地上，因此他们将取消交易。





事后Menard将再房子放盘，最后以总值损失10万元卖出。他后来起诉Parsons及Feeny违反合约，并就交易被取消所道致的损失索赔。





买方的辩护理据则是，卖方物业资料声明中对原有堆填区及污染可能性的说明构成误道，并指卖方应透露有关资料。





多年来笔者始终对卖方物业资料声明表SPIS持批评态度，在房地产相关的领域，由SPIS而起的诉讼是最多的，从1997年起，SPIS是全国至少250宗法庭案件的焦点所在，而且已成功解决的案件还不计算在内。





Menard与Parsons的案件由法官Robert Maranger于去年6月审理，过程共3天，裁决结果于今年10月份公布。





法官裁定案中卖方物业资料声明中两条问题的答案有误道性，因此买家有权取消交易。裁决中写道：“我得出的结论是卖主极不愿意将存在堆填区的事实告知任何人，并且极力试图隐瞒。”





法官判定买家胜诉，卖家需向买家赔偿4,020元损失。笔者相信卖家还必须支付自己及买家的法律费用。





卖家毋需回答有关他们物业的问题，或披露任何他们不知道的危险事项。不过一旦他们以口头或书面形式回答了任何问题，就必须确保内容准确真实。





其实当初卖家根本不应兴讼，因为那宗案件明摆着是必输无疑的。





作者Bob Aaron为多伦多地产律师



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(星岛日报)