华人喜欢购买房产是不争的事实,近年来随着大量的中国移民进入加拿大,购买房产的数量也越来越多。有些学者和政客对此进行了一番研究和分析。经常被用来证明“中国人投资推高了大温地区房产价格”的一篇著名研究是由加拿大咨议局(Conference Board of Canada)高级经济学家Robin Wiebe于2013年发表的。在研究中,Weibe研究了中国真实GDP增长率、温哥华的就业人口和房贷利率与温哥华房价的关系,得出的结论是中国自1991年至2012年的真实GDP增长率与反映温哥华房地产市场的三个指标(房屋销售数量、房价增长、新屋开工数)都具有正相关的关系;而温哥华的就业率基本上与这三个指标没有联系,而房贷的高低也仅与其中一个指标存在相关性。Weibe发现,在2010-2012年,温哥华的就业率平均增长了2.3%,而人口也增加了1.6%,但2012年温哥华的房市却陷入了罕见的低谷——二手房成交数量下降了23%,平均房价下降了6.4%。他认为这是因为中国的GDP增长在2012年仅为7.8%,是12年的新低。这项研究看似十分具有说服力,但其缺陷也非常明显,因为缺乏对本地购房者身份信息的统计,只是单纯从数字上的关联来说明问题,难免有失偏颇。
根据加拿大房屋贷款公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,CMHC)的定义,房贷不超过家庭总收入的32%视为住房可负担(Affordable)。根据Vancity信用社最新发布的报告Downsizing the Canadian Dream: Homeownership Realities for Millennials and Beyond,在温哥华购买一栋独立屋支付的平均房贷已经超过了家庭中位收入的48%,负担性极低。根据报告的计算,在大温地区,一个家庭的中位税前收入为每月6225元。这样的家庭按照五年期固定利率2.89%,按照32%的可负担标准,每月最多可以获得1992元的房贷,如果他们支付25%的首付,可以购买价值492667元的房子,如果他们只能支付5%的首付,按照可负担标准,他们只能买38万元左右的房子。
据3月12日出版的《加拿大地产周刊》(Canadian Chinese RealEstateWeek)报道,温哥华2015年1月最新颁布实施的新建住宅细则被认为是北美最严格的房屋建设法规。多名地产界人士认为,这项法规大幅提升了建筑成本,等于是给温哥华房价火上浇油。南温哥华从事窗户定制40余年的Peter Frenger建筑公司负责人Peter Frenger认为根据新细则的规定,新建房屋的窗户必须通过检测,以符合更高规格的能源标准,他抱怨道新的法规使他负担不起昂贵的检测费。
除此以外,政府征收过高的房地产税也是造成大温地区房价过高的原因之一。大温地区房屋建设协会首席执行官Bob de Wit指出,联邦、省、市三级政府对房屋所征收的税收(taxes),费用(fees)和土地发展费(Development Costs)已经占到新房房价的20%-25%。在过去几年,这些费用增长幅度很大。Bob de Wit尤其提到,市政征税仅占政府部门所收款项的5%,剩下的部分都被联邦和省政府征收。
除了建筑材料成本上涨,城市发展协会(UDI)CEO Anne McMullin在接受《加拿大地产周刊》采访时表示,温哥华土地供应数量下降也是导致独立房价格上涨的一个重要原因。McMullin认为,房房价格跟供给有着很大的关系。近几年温哥华独立屋需求量上涨,但独立屋用地开发数量越来越少,供远远小于求,导致独立房价格逐年升高。Central 1信用组织首席经济学家Helmut Pastrick在接受《省报》采访时表示,有限的土地供应量是导致温哥华房价上涨的主要原因。他认为,虽然中国购房者对温哥华西区和西温的房价有一定影响,但即便是没有这些“离岸”投资,大温地区房价也不会降低多少。