防房市倒塌 加拿大政府拟再收紧房贷政策

黑咖啡

加拿大联邦政府按揭及房屋公司（CMHC）正寻求新的措施来抑制加拿大房屋信贷的过度增长，降低其房贷保险业务的风险。新措施将对银行及金融机构征收房贷保险可减免费，大约是银行及金融机构的房屋信贷资产的5%～10%。


专家认为，CMHC此举将抑制房贷增长，防止房市倒塌，但同时增加银行及金融机构的房屋信贷成本，其最终结果是加拿大人的房贷保险费用的上涨。事实上，加拿大房屋借贷保险费已经开始上涨。


可减免房贷保险


根据CMHC要求，加拿大人买房贷款时如果支付的底金为房屋买价的20%或以下，他们须向CMHC购买房贷保险。一旦购买房贷保险，CMHC将确保房屋借贷的本金及利息的正常支付，直到房贷付清为止。如果出现问题，CMHC负责保险赔偿。

例如，如果CMHC担保的10万元房贷发生违约，导致房屋被收回并折价出售7万元，CMHC负责向银行支付其余3万元。公共政策研究所C.D. Howe Institute主管Finn Poschmann说，房贷违约的房屋被银行收回而出售时，CMHC除了支付房价和房贷之间差价外，还负责支付与房贷有关的利息和其他相关费用，如律师费和房产转让费等。

Poschmann说，目前加拿大房贷违约率为0.30%，违约房贷的平均恢复率为70%。这种情况使得银行和金融机构推出各种各样的可减免房贷保险产品。与汽车保险类似，可减免金额越高，房贷保险的费用越低。


加拿大房屋信贷风险高


此前，国际货币基金组织（IMF）一份报告警告，加拿大房地产仍高烧不退，房贷节节攀升。过热房市仍是加拿大经济和银行业的最大风险，加政府应设法削减CMHC的房贷保险职责，并让它最终完全退出房贷保险业，以规避潜在的风险。

CMHC控制着加房贷保险市场70%以上的股份，担保的房贷资产接近6千亿元。过去10年，特别是2009年金融危机触底以来，加房贷业务大幅增长，导致加拿大家庭债务不断攀升和破记录。CMHC过去6年数次收紧房贷保险政策，房贷保险期从过去的35年缩短至25年，并不再担保100万以上的房子和屋主的第2个房子。


CMHC拟向银行金融机构征收房贷保险减免费


一位要求匿名的工业资深人士告诉《金融邮报》，加拿大联邦政府银行监管部（OSFI）意识到加拿大房贷的风险及其对金融银行业的潜在威胁，开始想办法确保加金融系统的健康。

OSFI目前正与CMHC商谈如何规避房贷保险的风险，建议CMHC向银行金融机构征收房贷保险可减免费，但遭到加拿大银行协会（CBA）反对。不过，CBA说，它正在与CMHC商讨加房贷业务存在的一系列问题和满意的应对措施。

国家银行分析师Peter Routledge认为，CMHC计划向银行和金融机构收取房贷保险的可减免费的主要目的是为了降低房贷保险业风险，迫使加拿大银行金融机构在房贷上收紧步伐。


房贷成本上升


Routledge说，如果CMHC向银行和房贷机构收取房贷保险可减免费，房贷保险的费用很大可能不会减少，反而会增加，主要原因是银行应对房贷违约的储蓄资本需要增加。

事实上，加拿大所有房贷保险公司，包括Canada Guaranty和Genworth Canada等私人公司，最近上调了保险费。底金5%的房贷的保险费已经从2.75%上涨至3.15%。

房屋借贷新闻网Canadian Mortgage Trends报导说，CMHC担保的房贷通常以安全债卷的形式卖给投资者。一旦CMHC征收房贷保险减免费，它担保的房贷债卷信誉降低，投资者会要求较高的利率，这将导致房屋借贷利率上涨。(来自epochtimes)