一场新冠疫情，改变了整个世界，影响了几十个国家。时代的一粒尘，落在个人头上就是一座山，更别说新冠这个足以在全人类历史上狠狠记一笔的“大事件”了。落在单个家庭头上，简直是飞来横祸。


最近，本地华人论坛上，有网友发帖《朋友被感染了，人从ICU出来，他现在房贷还不上了，房子会被拍卖吗？》，引起了很多人讨论。





楼主表示，自己有个朋友之前被感染了新冠病毒，反应挺严重，人都进ICU了。最后万幸保住一命，现在在家休养，一直都没去上班。因为身体被病毒破坏的挺严重，状态很不好。


现在摆在他面前的不光是身体问题，还有之前买的房子。由于他近期肯定不能出去工作， 房子贷款还不上了 ，一直在家里休养。


楼主发问：像这种情况， 银行会不会把房子拍卖了？  


他还请大家说说最好的办法，现在应该怎么处理损失最小呢？


有网友建议直接借钱，楼主觉得，朋友现在这个样子借钱困难，不是借一个月就好，是一直得借。


有人表示，可以 先只还利息，然后找个租客来分担房贷 。银行什么情况没见过？他们更有办法，先去咨询。


还有网友提到了失业保险EI。


大部分网友都建议自己卖房，总比最后变成法拍屋强。


法拍屋（Foreclosure），顾名思义就是 被法院强制售卖的房子 。导致这种情况发生的原因，大多是因为业主无法按时偿还银行的房贷，银行启动法律程序将抵押的房屋拿到市场上销售，以抵消业主在银行的房贷。


对银行来说，只要房子卖出所得的钱足够支付借款人的贷款本金，银行就没有亏本。而且，银行为降低自己的风险，当初批给借款人的房贷会低于房屋当时的市场估值，比如来加拿大的新移民通常银行最多提供65%的贷款，有本地收入的购房者银行最多提供95%的贷款。


因此， 银行为了尽快将房子卖出抵消债务，按常理所开出的卖价会低于当前市场价。  


当经济大环境不好的时候，一些房贷持有者因为偿还能力突遭变故，资金链断裂，市场上的法拍屋就会增多。


法院通常会给屋主一个 Redemption Period (自行卖掉房子的周期） ，法院认为，不但要照顾债权人（银行）的利益。还要照顾屋主的利益。法院会给屋主3到6个月的时间，让屋主自己去卖房子，来偿还银行的钱。


回到帖子里的讨论，楼主表示，感觉朋友舍不得卖房，想寻求一个保住房子的办法。


于是网友们表示，可以先去看看自己有没有 房贷保险 ，可以解决问题。


在加拿大， 如果购房首付比例低于20%，就必须缴纳房贷违约保险， 属于强制险。加拿大房贷违约保险 要保护的是银行 ，以防贷款人停止还供以及抵押贷款违约给贷款机构造成冲击。CMHC保险费在贷款人抵押贷款的时候就全额支付了。


但大部分华人买房首付可能都 超过20%，所以房贷保险变成了一个可选项， 由业主自己决定要不要买。屋贷款保险的基本功能在于，一旦屋主不幸发生意外时，家人不至于因经济原因而变卖房产。





通常首付超过20%后，去申请房屋贷款时，银行同时会询问你是否想申请房屋贷款保险。虽然它本质上就是一份人寿保险，但它的目的主要是为了保护银行，如果贷款人发生了意外，银行会用保险赔款偿付尚欠的贷款余额。


房贷违约保险占房贷金额的比例在2.8%至4.0%之间；不适用于等于或高于$100万的房屋；房贷最长期限为25年。


目前，加拿大提供房贷违约保险的机构有3家，它们分别是加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）、Genworth Financial，以及Canada Guaranty。


房贷违约保险的金额与购房者的首付款直接相关，保险费率是取决于首付比例的。因此，如果购房者想要降低要支付的保险费，唯一的方法就是提高首付比例。





很多华人是不会购买房贷保险的，首先它的 保费并不会因为贷款金额的逐年减少而降低 ，而且当投保人的房贷转到其他金融机构时，这种 房贷保险并无法跟着转移 ，更重要的是这个 保险的受益人是银行本身而不是投保人的家人 。


既然这样，很多人不如选择一份保险公司的人寿保险，将家人设为受益人。一旦投保人发生意外，保险赔偿完全由受益人支配。受益人可以用这笔款项去付清贷款，或者用于其他用途。


需要注意的是，2020年7月1日之后， 如果首付款是借来的，CMHC不会承保 。不过如果借来的首付款超过了20%，也就不需要CMHC保险了。


(来源：Vanfun温房 作者：绿皮书
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