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CRA调查 大温那些买豪宅报负收入的富豪麻烦了

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加拿大税务机构最近公布了一份秘密调查的细节,曝光25 年前一些富豪移民申报低收入,甚至负收入,却在大温购买豪宅市场。


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根据南华早报记者 Ian Young 获得的加拿大税务局的研究显示,25年前,即1994 年两个月期间,在本拿比价值超过 80 万元豪宅的 37 位指定买家中,有 33 位是新移民,他们申报的家庭全球平均收入仅为 16,430 元。在同一时间段内,4名同类房产的指定的长期居民买家所申报的收入为 263,701 元。


数据中最大的差异之一是一位买家购买了价值 288 万元的房屋,但在 1994 年仅申报全球收入仅为174 元。


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另一位购买了价值 118 万元本拿比房屋的买家报的收入更加可怜:居然还是负的3,997 元。


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在加拿大税务局研究中列出的高贵林房屋,移民平均收入为 33,785 元,但房房价格超过60 万元。


在一个案例中,一位以 117.8 万元购买高贵林房屋的买家宣布其全球收入为 19,582 元。


在相同价格范围内的豪宅中,长期加拿大人申报的收入高出 16 倍。


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即使到今天,加拿大仍然存在同样的情况,允许富有的移民在不准确披露其全球收入的情况下购买房产。


加拿大税务局CRA表示很难知道或追踪某人在中国或海外拥有的财产和赚取的收入。


住房分析师史蒂夫萨雷茨基认为,即使调查之后的20多年,加拿大仍然没有公平的竞争环境,大多数银行关注的是外国购房者的资产,而不是他们的全球收入。


加国银行只看申请人的最高净值,房屋首付为 35%,只要出示大量资产,就很容易获得抵押贷款。


但如果是加拿大当地的高收入者,需要支付 50% 以上的所得税后,才能存够房屋的首付款 。


和这些仅申报低收入的富裕移民相比,当地的加拿大人明显处于不利地位。


加拿大国税局最近几年加大了对炒房逃税的打击力度,最近温哥华一名房产经纪6年倒手3套房,被加拿大国税局CRA盯上了!


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自住房资本利得税豁免(principal residence exemption)这一政策,让加拿大很多房主在出售房屋时,可以避免因为房价上涨而缴纳过多的税收,但对于那些转售房屋频繁的人,则需要注意了,这种PRE政策还是慎用,因为你的频繁交易很可能已经被CRA纳入观察对象。


一位温哥华房产经纪在2004-2010年共6年的时间里,倒手3套房,都是采取买旧房、拆除、重建、出售的流程,想必收入不菲。


第一套:2004年58万买入,2005年获批重建,2006年重建后挂牌出售,售价140万;



第二套:2006年89万买入(卖出第一套之后2个月);2008年以近200万价格出售;



第三套:2009年110万买入,2010年底以近230万价格出售。



然而在报税的过程中,由于申请了自住房资本利得税豁免优惠政策,这些年中,这位房产经纪所报告的年收入都在 $1.5万-$2万加元 左右。


CRA认为,这位房产经纪所有转售房屋的收益都应当作为 100%的应税收入 纳税。但这位纳税人表示不服,提起上诉。


在税务法庭上,这位房产经纪强调, 自己买下旧房建新房都是为了自己和孩子的居住,因此属于自住房。在出售之前也都曾经在里面住过一段时间。之所以只住了很短的时间就出售房屋,是因为自己贷款债务太多,卖了房子好还债……  


此外,这位房产经纪认为自己并非建商,因此无需承担GST新房税收的缴纳。


但税务法庭不同意这一说法,认为 “如果想要减少债务的人,不会在卖掉房子之后、还清房子债务之前,又立刻贷款买新的房子、背上了更多债务”  


税务法庭认为这位纳税人 证词不可信


最终税务法庭认为这位房产经纪的3套房屋都不属于自住房,且都应当为每次房屋销售缴纳GST税。


这位房产经纪不服,继续上诉到联邦政府的上诉法院。


今年6月,联邦上诉法院通过视频会议审理此案,对于这3套房产是否为自住房、房主的持有时间、交易频率、以及纳税人的动机等重新作出审理,最终法官3人小组一致裁定,维持税务法庭的裁决。


这次联邦大选,联邦NDP的党领驵勉诚(Jagmeet Singh)就表示要让富有的加拿大人支付更多费用,来资助经济适用房和医疗保健等计划。


NDP表示如果当选将加强加拿大税局(CRA)的执法力度,提高企业税收透明度,以及限制以较低税率征税的股票期权收益。


驵勉诚称在CRA中额外投资1亿元,将在1年内带来高达250亿元的税收和收入回报。他还特别提到要打击那些在加拿大盈利、但在加拿大几乎不缴税的大公司。


REF:


https://globalnews.ca/news/8158351/canada-revenue-agency-bc-luxury-homes-foreign-buyers/


https://www.scribd.com/document/522584338/Canada-Revenue-Agency-ATIP-Response#from_embed

(来源:加西网


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