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疫情趋缓,加拿大楼市反而要见顶了?

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楼市和疫情,大概这就是大多数普通人时下最关心的两大议题吧。


而且两者之间还有着千丝万缕的联系,但绝非简单的线型关系。


对楼市而言,疫情的负面影响力在2019年上半年就走出了最高峰,此后即使是疫情再严重许多,都无法对楼市构成实质性杀伤力。


相反别的因素开始起作用,最典型的就是货币大放水。


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现在的情况也有类似性。尽管疫情总体而言朝着最好的方向走去,但楼市已经很久没有创新高了,在3-4月间已经完成了“顶部”,此后哪怕是疫苗的大规模推广,解封、以及感染数字的直线下降,楼市都熟视无睹。


两者之间存在明显的时间差。


最新新闻报道,无论是在GTA地区,还是加拿大全国,在今年3月房屋销售达到峰值之后,均已开始下降。有经济学家表示,加拿大房市已见顶,现在的问题是下行的速度会有多快。


据加拿大《金融邮报》(Financial Post)报道,TD银行的经济学家Rishi Sondhi在一份最新报告("Canadian housing outlook: Comin’ down the mountain")中指出,“就交易活动而言,今年3月似乎已经达到这座山的绝对高峰,比我们在去年冬天发布的展望中所预期的时间提前了几个月。”


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这位经济学家说,市场见顶之后将会下行,现在最大的问题就是从顶峰往下走的速度有多快。


报告指出,自今年3月份以来,加拿大的房屋销售量已经下降了25%。虽然这听起来好像很多,但考虑到第一季度所出现的异常火爆及飙升,即使在这个下降之后,估计随后的市场销售仍将非常强劲。


经济学家Sondhi认为,如果6月份的销售数字持续全年,那么全加拿大将有望售出超过600,000套房子,这会破掉2020年全年的销售纪录。


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除了大流行期间异常火爆的住房市场不可能持续之外,至少有这么几个因素可能会影响到市场下行的速度。


首先是从今年6月1日开始实施的更严格的压力测试政策,可能会给一些买家带来压力。


另一个因素是债券收益率,TD银行预计明年将会上升。由于对Delta变体病毒及其对经济影响的担忧,最近几周收益率有所回落,但经济学家预计这种情况不会持续很长时间。


Sondhi在报告中写道:“随着全球复苏仍然具有弹性,而且通胀预测继续被推高,债券收益率的上升趋势可能会再次出现,并推动按揭贷款利率上升。”


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TD银行预计,随着加拿大央行在2022年(很可能是在下半年)加息一次,到2022年底5年期政府债券收益率将上涨约110个基点。虽然这不是很大的涨幅,但该银行警告说,即使是小幅上涨,也将对如今房价高昂的市场带来很大影响。


按照历史经验,市场在繁荣时期飞得越高,会跌得越惨。因此Sondhi表示,今年迄今为止,新斯科舍省(Nova Scotia)的房屋销售下降了32%,魁北克下降了20%,安省下降了 17%。


而与此同时,房价更便宜的阿尔伯塔省的房屋销售今年迄今为止增长了13%,是本国最好的表现。TD银行预计这一趋势将会在今年下半年和明年继续。


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展望未来,TD银行预计房屋更易负担的草原省份,纽芬兰和拉布拉多的房价增长将走强,而安大略、魁北克、爱德华王子岛和新斯科舍省的房价增长将会减弱。


尽管现在就断言楼市见顶为时过早,但接下来楼市的助推力量显然会少很多。


首先,对于疫情利好已经出现明显的疲劳。这一定程度上是前期早已“透支”了疫情利好。楼市有其自身运行规律,阶段性涨幅30-40%已经很可观了。


其次,一些利空因素正在逐渐发酵。


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比如CRB马上要锐减,在9月要停发。对于收入下降及失业一族而言杀伤力很大,接下来租房市场可能有一定动荡,一些购房者也可能断供。


又如加息预期也在升温,今年余下日子资金的活跃度会大大下降。


但波段性高点和见顶是两回事,笔者目前认为在调整之后,楼市仍有创新高的能力,比如在明年开春之后。


总而言之,疫情对楼市的影响未来会越来越弱,传统基本面因素影响则越来越强。对于经济景气度而言,未必直接影响楼市,但经济复苏过于缓慢,会导致失业潮、破产潮,最终增加楼市抛售压力。


(来源:理财人生 作者:Alfred



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