小屋换大房 帐目还需细思量

多伦多的房市2012年三四五月份经历了最近十几年来最大的一次涨幅，进入夏天之后市场明显变澹很多，基本上由卖方市场转向买方市场。正是购房好时机，也是换大房子的时候，因为现在尤其是80、90万以上的大房子容易捡到便宜。 两种方案结果大不同       在同一市场情况下，买大房子捡到便宜之后，之前的小房子若想卖出基本需要吃点亏。所以，人们应该转换一下思维，暂时不卖小房子，而把它出租出去，同时小房子的租售比更好，而且小房子的租金便宜，空置率比大房子低不少，风险也低了不少。       买了大房子，房贷加大，小房子再租出去，这个帐还是得算细点，否则一下增加了四、五十万贷款，晚上就怕睡不着觉了。       我最近正好有个客人的例子，这一家四口之前住在半独立屋，两个孩子慢慢大了，需要换个更大的房子，一个多月前买了一个双车库、四睡房、五年新、区不错的独立屋，几经砍价以82万低于市场价成交。蒙特利尔华人网 liveamtl.com       随后，夫妇俩赶紧收拾整理现在的半独立屋挂牌出售，该半独立屋是几年前以37万买的，现在市场价大约58万。       只是房市和一个月前买房时一样，仍然很澹，眼看一天天过去，要按市场价快点卖出看来是很难了。客人不得不考虑另外一个选项：现有的小房子不卖，出租出去。       客人正式考虑同时持有两个房子后，简单一算：现在的小房子还剩18万贷款，跟银行去抵押再贷款（Refinance），从中借出足够的钱付82万大房子的首付，另外再跟银行借65%买下这个82万的大房子。       实际上买这个大房子的全部82万的钱都是从银行借出来的，再加上现有的18万房贷，总贷款正好100万，按现在的贷款利率一算，每月总月供4700多（25年还款）。两个房子的地税加起来要8600，每月700出头，两个房子的保险加起来每月又要100多，这下每个月至少要付出5500，这可不得了，相当于夫妻俩每个月挣的钱不吃不喝不供孩子全供房子了，这晚上岂不得失眠了。就算出租2000块，每月压力也够大的了。蒙特利尔华人网 liveamtl.com       凭我多年投资房子经验，一听就知道这种算法肯定不对劲，应该静下心来仔细计算一下。下面是我就这个案例做的细账和投资分析。       投资分析：       1. 如果持有一套以上房子，贷款尽可能都至少做30年（现在还有35年还款期的），不要25年，拉长战线，保证现金流。       2. 方案一和方案二比较，对于82万的大房子本身，不卖小房子只比割肉卖掉每月多出$379，这对任何一个稍稳定的中国家庭来说都不是问题。       3. 关键的关键，市场租金最重要。正因为多伦多的租售比非常好，所以我敢一直坚决看涨，一直向那些看跌派宣战。租售比好的含义还包括了房贷利息低，每月月供很大一部分还到本金里面去了，这笔钱还是自己的钱，相当于定期储蓄，几年后就比较容易拿回来。RRSP 几十年后才能动用，这些本金几年后就可能拿回来，为什么不供呢？蒙特利尔华人网 liveamtl.com       4. 因为小房子可以自给自足，不需额外贴钱。算上净值现金流的话，方案二小房子不卖而出租反而更合算，总账的净支出更低。虽然出租麻烦一点，但多一套房子，还能净赚一点，何乐而不为呢?       5. 如果实在对每月的表面现金流多出三五百感到压力，那把小房子再贷款取出的钱不全付大房子的首付，留一两万备用，大房子的房贷再多加一两万。这留出的一两万现金够付那三五百几年的，一方面时间换空间，另一方面，几年后还月供的本金想办法还可以拿出来，这样资金又可以继续周转下去。