魁省法律常识：租户和房东 你该怎么做？

房东和租户是重要租赁关系，两者接触频繁，冲突具有日常性。为了协调两者关系，魁省民法（Civil code）为房东和租户分别配置了权利和义务。

在魁省，居民住宅类租户和房东发生法律纠纷，解决问题的机构是租房委员会，法文叫“Regie du Logement”，网址为：www.rdl.gouv.qc.ca。

一般情况下，在向租房委员会提起法律诉讼之前，当事人（无论是租户，还是房东）应先向违约方发出通知，告知其未履行自己的职责和义务。该信件可由专门的房地产律师帮助完成。

让我们先看看对住宅房东（residential landlord）和租户（residential tenants）的定义。X先生是蒙特利尔一处不动产的业主，该不动产共有6套住房。如果X先生把这些住房出租给几个家庭或个人，那么X先生可当作是一个住宅房东，租用X先生居住的人可视为住宅租户。

1）租户的权利和义务

在魁省，租户拥有很多权利和自由。他们享有平安享受租赁住所，不受房东或其他人骚扰的权利。

骚扰（Harassment）的确切定义是什么呢？它是指，房东通过语言或行为，不断对租户进行身体的、心理的或精神的骚扰，最后导致租户不能平安享受住房或被迫迁出住所。举例来说，www.liveamtl.com

如果房东对租户进行身体虐待、言语侮辱（语言），或不断地半夜按门铃打扰（行为），则被认为是骚扰租户。为了正式认定房东的骚扰行为，租户必须能有证据证明房东的意图是明显的和恶意的。

租户证明房东骚扰时，拥有证人是件很重要的事。如果仅有个人陈述，没有证人作证，仲裁法庭将会依据事实重新评估事件，而判决结果将由相关证人证言的可信度来决定。每个案件都是根据事情的是非曲直来判断的。

租户的损害赔偿和追索权：

　　租户可能拥有的损害赔偿（remedies）和追索权（recourses）包括如下： 
　　1） 减少租金； 
　　2） 精神或惩罚性损害的索赔； 
　　3） 停止租赁； 
　　4） 由于房东未履行责任和义务而造成的自然债务（Obligation in nature）； 
　　5） 房东不守信用收回住房； 
　　6） 出租房不再宜居而须放弃。

如果房东不履行他必须履行的责任和义务，而造成租户受伤/受损，在一些情况下，租户可以要求减少租金或取消租约；可能的情况下，还能向房东索取赔偿，或者要求房东履行义务。

例如，租约规定，房东应该安装一个新冰箱，而房东一直未做。租户可申请法院下令房东安装新冰箱，或在房东安装新冰箱之前，减少支付房租。

再例如，房屋出现紧急而必要的修理问题，并已影响居住，而房东收到租户的修理通知后，迟迟未做。租户可自己修理房屋，之后，将发票交予房东，由房东负责费用。

在所有其他情况下，因为维修施工，租户被迫暂时不能使用出租房，需要从出租管理委员会获得这项授权和要求。

另外，魁省民法规定，租户享有转租或分租的权利。蒙城华人网 www.liveamtl.com   民法还规定，房东有责任使租赁房屋维持在良好和可居住的状况，并进行所有必要的修理。对租户来说，他们只负责“维护性”的修理，例如更换灯泡等。

民法保护租户在租赁房屋的隐私权，在没有租户同意的情况下，禁止房东随便进入租赁房屋。除非遇到紧急情况，否则，一般情况下，房东出于某种原因需要进入租赁房屋，至少要提前24小时通知租户。

尽管房东有权对房屋进行施工、检验，或带领潜在买家前来看房，但魁省民法将该种权利限制在合理运用方式上。即，房东不能滥用该种权利，且不能造成对租户权利和自由的损害。如果房东未能履行法律所要求的义务，在律师的帮助下，租户可以对房东提出索赔。

租户与房东发生纠纷时，谘询专业地产律师很重要，因为他们能帮助租户成功降低租金，取消租约或停止付费。在某些情况下，还能根据房东所造成的损失索取补偿。

2）房东的权利和义务

与租户一样，房东也有自己的权利。在租户拖欠房租或不履行义务的情况下，房东可在律师的帮助下，先以文书的形式敦促租户履行自己的职责。如果租户继续不履行责任，房东可到租房委员会向租户提出索赔，或寻求其他可能的追索权。

房东的损害赔偿和追索权：

　　房东可以向租房委员对以下要求索赔： 
　　1）具体履行义务； 
　　2）停止租约； 
　　3）不支付租金，同时停止租赁； 
　　4）精神损害赔偿； 
　　5）惩罚性赔偿； 
　　6）收回住宅； 
　　7）进入租赁房（包括拥有备份钥匙）； 
　　8）分隔、扩建或更改租赁房。

房东可以因为租户不支付或拖延支付租金而对其进行驱逐。租户拖延租金超过两次，房东就有权对其进行驱逐，也可强令租户每月1号必须支付租金。

不过，因迟交租金而驱逐租户生活在蒙城 www.liveamtl.com  是个困难的过程，因为有些租户在判决日前已补交了租金。所以说，其他诸如骚扰，或者不履行自己的义务等理由，能使房东更容易驱逐租户，如果租户因不履行义务对房东造成了损害，房东也可起草文件将其驱逐出去。

房东驱逐租户的另一个方法是收回房屋。在房东自己、父母或兄弟姐妹需要使用房屋的情况下，可以收回房屋。为了合法收回，房东必须至少在租约到期前的6个月通知租户，同时证明自己收回房屋是根据诚信的理由。房东必须证明，收回房屋的意图是让自己或直系亲属永久居住；此外，在同一区域，房东没有空置或准备出租的类似房屋。

如果房东不能证明上述理由，法庭将不允许收回。这样做的原因很简单，如果房东不能证明收回房屋的理由是自己永久居住，法庭会认为房东驱逐房客是出于不可告人的动机或理由，例如增加租金等。

面临法律纠纷，房东和租户了解自己的权利和追索权是项重要的事。无论是通过住房委员会还是庭外和解的方式解决问题，专业的律师都是很好的谘询人士。◇

Sylvan Schneider律师主要从事房地产法、财产法和商业诉讼，拥有14年魁北克律师公会会员的良好记录。他的专长领域在于房地产，包括：房屋租赁与合同，房屋隐患争议，佣金诉讼，建筑物合法抵押权（legal hypotheque of construction）和总承包商拖欠款纠纷。