探秘加拿大住房开支：年薪14万不堪重负

有一对华人夫妇，他们在多伦多经过多年的打拼，可算是比较成功的华人技术移民，他们各自找到了专业工作，男的做IT技术，年薪8万，女的做会计，年薪6万。目前家庭收入已经达到了14万元，但是他们仍然住在5年前购买的40几万的Townhouse里面。 按说他们的家庭收入已经达到加拿大平均家庭年收入的两倍多，应该可以过上比较轻松的日子了。但是，这对朋友在一次的聚会中却诉苦，由于住房开支过高，他们不敢想象买大宅的日子。 逾1/4家庭 住屋开支超负荷 加拿大统计局的2011年全国家庭普查数据指出，全国超过四分之一家庭在住屋的开支方面，已超过负担能力，其中租赁房屋者最为吃力。 根据加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)1986年规定，住屋开支不能超过家庭总收入的30%，金融机构贷款亦以此为限。 根据统计局公布的最新数据显示，全国共有330万个家庭，即占全部的25.2%，开支超过家庭收入的30%，较2006年的300万家庭上升10%。 超过承担能力的尤以租屋的家庭生活在蒙城 www.liveamtl.com   为甚，其中40.1%超过所承担能力，至于拥有自己房子的家庭中，有18.5%也属于超负荷。 当中若有房贷在身的家庭中，26.2%属于超负荷;至于无房贷一身轻的家庭，超过负担能力的也有7.5%。 若以年龄细分，愈年轻的家庭在住屋开支方面超出负担能力的比例就愈高，在24岁或以下的组别有49.7%属此类、25至44岁组别有26.7%如此、45至64岁组别则降至21.9%，但到了65岁以上者比例反上升至30%。这说明民众在退休后收入减少或甚至没有收入，住屋开支方面就开始吃重。 那么究竟住房开支有多少，以至于让年收入14万的家庭望而却步呢? 住房开支详解 所谓的住房开支包括租金、房贷、物业税，公寓管理费以及公用服务费用(即水费、电费、煤气费)等。 那对夫妇说，5年前买的一栋Townhouse，当时借了接近40万元的房贷，目前每月的按揭款大概为2000元;管理费每月600多元，水电燃气费平均每月要300多元;地税每月200多，保险费每月几十元……光这些固定消费，每个月花在住房上的开支就超过3300元，还不包括房屋维修费。前两年，他们做了一个Deck，花了3千元;去年，他们把地下室装修了一下，也花去了2万多元;他们现在还在犹豫要不要换窗户。 约估了一下，14万元的家庭税前收入，拿到手上的现金，每个月不超过9000元。这对朋友每个月花在住房上的固定开支，按照3300元计算就好(刨除非固定开支)，占家庭收入的37%。也难怪他们哭穷，窝在Townhouse里面，不敢换大房子。 物业税 在安省，每个市政府每年向物业所有者征收房地产税。 一年中分几次定期发出 Tax Notice, 并要求在指定的期限内缴纳税款.一年中分几次定期发出纳税通知单，并要求在指定的期限内缴纳税款。 物业税的计算如下: Property Tax = Estimated Current Value * Tax Rate物业税 =估计现值x税率 对物业税评估的具体操作: 安省所有市政府委托 MPAC(Municipal Property Assessment Coorperation) 做出对物业的具体估价即以上公式中的Estimated Current Value, 每个市政府决定各自的税率即以上公式中的 Tax Rate.安省所有市政府委托 MPAC(市资产评估合作)做出对物业的具体估价即以上公式中的估计现值，每个市政府决定各自的税率即以上公式中的税率。 Tax Rate 由两部分构成：1、市政府税率2、 教育税率教育税率 公寓管理费 公寓单元的拥有者需要每月缴付管理维护费(Maintenance Fees)，通常用于支付三个部分： 一：公寓单元的各种帐单费用，如水、电、煤气、房屋保险、中央空调、有线电视、停车位、公共设施开支等。当然，包的项目越多，公共设施越全越好，管理维护费就越高。 二：日常的维修费，保安费和管理费。通常楼龄越老，维护费会越高。 三：预留储备金，每家物业管理公司都会从管理费中提出一部分金额作为预留金，用于日后维修屋顶、窗户、外墙等等公共部分和公共设施的费用。 花多少钱在满意的住房上同时又不影响轻松的生活呢? 一种算法是 GDS ( Gross Debt Service Ratio )，就是所有住房开支不得超过家庭税前总收入的 32 %。另一种算法是 TDS ( Total Debt Service Ratio )，就是所有的贷款额不得超过全家总收入的 40 %。 例如，杨先生一家每月总收入为 $4,500, 要付汽车贷款 $400, 学生贷款 $200, 信用卡 $150, 总共 $750 。杨家最多贷款额为 $1800 ( $4500x40 %)，这样住房开支每月不得超越 $1050 ( $1800 - $750 )，这就是杨家的最高住房开销额。 杨先生打算首期付款为房价的 25 %，这样一来就可以省去贷款保险费。假如杨先生准备首期付款 $60,000, 他估计可买 $240,000 ( $60,000x4 )的房子，需要贷款 $180,000 ( $240,000 - $60,000=180,000 )，假如贷款利率为 5 %， 25 年还清，每月要付 $1047 房屋贷款(银行的网站上有帮助您计算房屋贷款的工具)， $1047 过于接近他的最高住房开销额( $1050 )，生活会有压迫感。假如杨先生降低要求买个 $210,000 的房子，贷款利率不变，还是 25 年后还清，月付房屋贷款就只需要 $872, 他会轻松自在许多。您别忘了买房住除了要还贷款以外，还要交水电费，煤气费，保险费，地税，有的还要付管理费等等，这些都是省不了的买房住的开销，根据不同情况约为 $300-500 不等。买房时还有许多一次性的花费也不可忽视。 例如 : 律师费 加拿大是个法治国家，律师在买卖房产时担当了一个较为重要的角色。通常，买房律师收费大约在 $500~$600, 服务范围包括阅读 OFFER ，如果是购买 CONDO 或者共管的 TOWN HOUSE 等，还负责审阅解释 STATUS CERTIFICATE (有关物业公司的财务状况，物业管理费等内容的文件)、调查卖家是否将房子再抵押，是否拖欠银行贷款等。此外，他还要帮助买家去水电公司、煤气公司等机构调查卖家是否欠款，并会收取相应的的费用;房屋买卖的 REGISTRATION FEE (注册费)，大约 $500~$600, 两项加起来大约款额在 $1100~$1200 之间。 火灾保险 房屋贷款机构将要求您为房屋(及他们的房屋贷款作附属担保)提供有关火灾及其他天灾引致破坏的保障，否则不予贷款，所以您要为房屋购买火灾保险。 房屋贷款申请费 如果您申请的房屋贷款款额是属于高比率的房屋贷款(即首期付款少于房价的 25% )，房屋贷款保险机构便可能会收取这项申请费用，约为 0.5 %～ 3.75 %的贷款额。 土地转让税( Land Transfer Tax ) 在安省，一套房屋每转让一次，政府都收取一笔土地转让税。该税项的金额大小与房屋的售价直接挂钩，大约为房价的 1 %～ 4 %。第一次买新房可免此税。 房屋检验费 这项费用是指专业验屋师检验房屋所需的费用。您买旧房屋时最好不要省。 货劳税 ( GST ) 买新建房屋，您将要以购屋价支付货劳税 , 在安省是 7% ，可有 2.5%-4.5% 的回扣。 其他额外费用还有水电煤气等的接通费，购买房屋后的各项修理费，搬迁费 , 购置电器、窗帘、地毯等等。在了解了买房的各种费用之后 , 再计划出首期付款额和总贷款额，您就可以看房买房了。杨先生若没有找到低于 5 %的贷款利率，最好还是买个 $200,000 的房子 , 生活会更加轻松自在。总之，买房是为了住房，住房并不是生活的全部内容，只有全面平衡了各方面的生活开支后，您才能做到轻松买房，自在住房。