再无悬念 已经定了!千万不要低估中国房地产税

fxmxyy

这一次再无悬念。


3月8日，全国人大表示，将落实制定房地产税法，确保如期完成。


几天前的政府工作报告，明确提出“稳步推进房地产税立法”，这是继2014年和2018年之后，第三次提及房地产税立法。


更关键的是，在《三重信号来袭，房地产税还远吗》一文中，凯风君提及，从2017到2019年，全国不动产统一登记、全国住房信息联网、70年产权续期修法问题都已明确解决，国地税合并已经迈出步伐。可以说，开征房地产税已无技术障碍。


那么如今，最大的问题是，房地产税的到来，将会对楼市和地方政府产生多大影响？


01 房地产税的初衷是什么？  


先看初衷。  


推出房地产税的本意，是为了缓解地方财政压力，替代即将枯竭的土地财政，从而厘清中央与地方之间的财税关系。


在大多数一二线城市，土地资源开发力度过大，新增土地资源严重不足，不少地方已经进入存量房交易时代。这意味着依靠卖地来聚拢收入的未来空间越来越小，房地产税的重要性越来越突出。


同时，随着减税降负成为常态，从中央到地方，财政收入无疑都将受到影响。如何寻找新的稳定税源，就成为当务之急，房地产税恰好是备选答案之一。


由此来看，房地产税的到来，是为地方政府开辟新的税源，并非是为降房价而来。


02大杀器：全国住房信息联网  


的确，房地产税并非是为降房价而来。但不要忘记，房地产税在开征之前的一大技术杀器——全国住房信息联网。


过去，各地信息犹如孤岛。理论上，一个人在全国每个城市都买一两套房子，而在系统里却只能查到当地的一套房子。如果全国住房信息都能联网，那么谁在囤房，谁在炒房，将会一目了然。





尤其对于公职人员来说，能否解释清除这些房子的来源，就显得至关重要。虽然“以人查房”不会面向所有人开启，但至少在相关监管部门那里，这些信息将会一目了然。


所以，短期而言，房地产税如果顺利落地，必然会对投机者产生一定的威慑，进而会带动一定程度的抛盘效应。


更关键的是，房产税是保有税。只要拿着房子就必须逐年纳税。这与增值税、契税、所得税不同，这些都是交易税，只有买房卖房才会产生，但房产税则是一直伴随终身。


所以，持有多套房子的人，不得不考虑持有成本。


03会不会转嫁给租房者？  


当然，有人说，任何税收都有转嫁效应，房产税照样可以转嫁给租房者。


持有这种论断的人，忽略了全国住房市场所处的发展阶段。


如今，住房短缺时代已经结束，加上集体土地建设租赁房正在大肆上马，未来租赁未必还是卖方市场，要转嫁税负谈何容易？


同时，如果房产税到来，那么如今的房屋空置成本将会不断提升，大量投资者将会把空置房拿出去出租，税收转嫁效应进一步削弱。


要知道，房租与房价完全不同。房价可能受到货币环境和富裕阶层收入水平的影响，会严重偏离城市收入水平，但房租，却要受到现实收入水平的约束。


收入就那么点，想要把税收成本转嫁给租房者，这个算盘未必打得响。


04会不会降房价？  


会不会降房价，这是所有人最关心的问题。  


从短期而言，房地产税的出台，对房价将会有直接影响。这一政策，不仅具有强烈的心理利空效应，而且还会对炒房者和拥有多套房的公职人员产生威慑效应，抛盘会比较突出，这对房价显然会构成利空。


但从中长期而言，房地产税对房价的影响，主要在持有层面，对于遏制投机炒房有一定效果。但相比而言，货币环境、土地供给制度、人口流入流出规模，在其中发挥的作用更大。


所以，房地产税从越热到落地，都会对房价预期产生显著影响。这种影响，随着房地产税的推出而不断弱化。


一个明显例证，欧美国家多半都有房地产税，但房价却未随之而起起落落。


05哪些城市会开征？  


不是每个城市都有“资格”开征房产税。  


房产税是一块肥肉，能为地方提供稳定税源，但经济基本面和人口基本面一塌糊涂的城市，贸然开征房产税，不仅收不到多少税，反而有可能让本地楼市出现大问题。


所以，会不会开征房地产税，能不能收到房地产税，这是检验城市发展水平高低的一块试金石。


在后土地财政时代，几乎所有城市都会面临财政收入下滑的危机，都有动力来开征房地产税，但这些城市都要揣摩好自身的分量和实力。


按照此前财政部有关负责人提出的“立法先行、充分授权、分步推进”的十二字方针，房产税不会一刀切，也不会在所有城市同步推进。


这就给了部分城市以喘息之机。


06几个结论  


房地产税涉及方方面面，不容小觑。  


其一，开征房地产税已经没有悬念，当然也不会半夜鸡叫。因为税收法定，房地产税必须历经立法、审议和落地的一系列法律程序，整体落地下来，起码要两年以上时间。


其二，在短期，房产税对房价有明显影响。在短期内，房地产税不仅影响市场预期，而且还会炒房者和拥有多套房的公职人员产生威慑效应，从而带来一定的抛盘可能，这对于楼市将会形成重压。


其三，就中长期而言，房地产税的影响不及经济、金融、土地和人口。一个城市房价如何走，不仅要看经济基本面、人口基本面和土地供给制度，而且还受制于金融大环境，房地产税在其中的影响不是决定性的。


其四，房地产税未必能转嫁给租房者。全国住房短缺时代已经结束，租赁市场正在大步推进，加上房产税带有高额的持有成本，空置房也将被释放到租房市场。未来，租房市场未必还是卖方市场，想要把房产税转嫁给租房者谈何容易？


其五，房地产税会对刚需设置一定免征面积。按照国际惯例，房产税不会对刚需和投机一刀切，刚需一般都能获得相应的免征面积，而拥有多套房的，或许会面临累进税率的制约。


其六，不是所有城市都敢于上马房产税。房产税是一块肥肉，但要能吃到口才行。一二线城市可借房产税，重塑地方财政，四五线城市很容易面临房地产市场的动荡，这其中的权衡，考验着每一个地方政府。


所以，千万不要低估房地产税。


(来源：盒饭财经
）