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地产市场拉响红色警报 加拿大这次能否全身而退 ...
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地产市场拉响红色警报 加拿大这次能否全身而退
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黑咖啡
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2016-10-18 07:38:01
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今天,加拿大房屋贷款中心CMHC对加拿大房地产市场发出红色警报!
该机构表示,在10月26日,即将发布的加拿大地产市场的评估报告中,首次将房地产风险级别从中级风险(黄色)提升至高风险(红色)风险。
根据对家国十五个城市的地产市场评估,加拿大房屋贷款中心CMHC认为,相对于个人收入,人口增长而言,加拿大的房价出现了持续过高的情况,该机构认为,温哥华、多伦多、卡尔加里、萨斯卡通等地的风险级别,都已经触及红色警报线。
加拿大再现危机,不会全身而退
无独有偶,汇丰银行最近的分析报告认为,上次2008年金融危机,美国房地产崩盘一溃千里。加拿大经济,房地产却固若金汤,许多人将此归功于加拿大的银行贷款政策和严谨的金融体系。
然而过了八年之后,汇丰银行认为,目前各种风险集聚的加拿大经济,无法再像2008年一样避过一场金融危机。一旦危机重现,加拿大的运气这次不会那么好。
债务高企,贸易赤字,企业失血
加拿大的家庭负债水平超过经济增长,私人部门的债务占GDP水平高达215%,在G7工业国里面债务水平最高。一般认为高债务水平抑制消费,而消费则是经济增长的最重要引擎。
加拿大的经常项目赤字目前已近占经济的3%,相比之下,在2008年金融危机时,加拿大的经常项目则是处于盈余状态。
正如所有的分析师一样,汇丰银行对于加拿大经济最担心的地方也是房地产板块,认为这个板块过度杠杆化。
加拿大央行低利息政策的红利,大部分被地产板块所囊括,企业投资却连续两年大规模下降, 特别是央行的降息救助重点-能源企业,这个板块资金出现大规模流出:即使是非制造业企业的投资,预计今年将出现18.3%的下降!
虚线部分是企业投资正在经历大幅下降,资金全部涌入,红线部分的房地产投资
加拿大经济和房地产的问题可谓冰冻三尺非一日之寒。房地产已经成为加拿大经济中房间里的大象,目前加拿大政府突然收紧房贷政策,令加拿大经济的唯一乐土-房地产板块蒙上阴影。
加拿大真的像分析师所讲的那么悲观吗?
首先,从CMHC的角度,认为政府收紧房贷,这是一件好事:因为房贷收紧后,购房者暂时会选择购房小一些的房子,甚至租房,把节省下来的钱用于消费,消费提高后,经济增长自然跟上。
其次,加拿大政府有足够的空间应付危局。加拿大政府的债务/GDP比例仅为38%, 这是G7工业国家政府中债务水平最低的!
前保守党政府,为现任班子留下一个平衡的预算,现任政府可以利用这个大好局面刺激经济发展。
当然,在政府消费方面要吸取一些教训。哈珀政府在金融危机期间,自2009年开始为将来的家庭提供了装修免税额度的优惠政策,这项政策确实刺激了房地产相关的消费,提振了经济增长,同时也进一步刺激了房价, 增加了民间债务负担。
成也萧何,败也萧何,这项便民政策,帮助加拿大经济走出沼泽的同时,同样抬高了房地产价格,使得加拿大金融体系面临风险,使得现在的加拿大银行,再也不像当年般固若金汤!
现任自由党政府,在当前政府负债水平低的情况下,可以大展拳脚利用政府赤字消费来刺激经济增长,将资金的主要用途,用于提高生产力,进行基础设施建设,和提振私人部门消费。
最后,如果有可能,政府应该改变对于海外买家的态度,允许更多外资进入加拿大。在当前情况下,加拿大的经常项目赤字占经济的3%,政府如果要弥补这个缺口,加拿大需要欢迎外资流入,这个比例需要达到总体经济的4%。
加拿大针对海外买家的态度成为关键
加拿大的人文地理环境非常优越,吸引着各国的投资,但是,加拿大对于海外投资的态度不尽如人意。从尼克森石油公司,到后来的加拿大钾肥,还有最近的BC省海外买家税,加拿大对于海外买家态度可见一斑。
最近安省两家地产协会, 多伦多地产局Toronto Real Estate Board和安省地产协会Ontario Real Estate Association,同时向安省政府谏言, 不要学BC省针对海外买家征税!两家协会致信安省财长和多伦多市长,警告安省政府如果征税将对本地经济产生不利影响。
从历史经验看,加拿大刺激经济的道路,基本都会选择货币贬值,那么贬值的最终目的还是让外资进入加拿大。那么,加拿大对于外资进入加拿大的投资,特别是对于进入加拿大房地产市场的资金,征收额外15%的奢侈税,在这个大框架下,实际上是自相矛盾的。希望加拿大政府能够检讨对于海外投资、海外买家的态度,未雨绸缪,另起炉灶,再次成为G7工业国所羡慕的对象。
(来自 理财人生
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