当房价上涨时，即使很小的涨幅，也会吸引你将钱投资到自己所住的房屋。最新公布的地产数据显示，9月份加拿大全国平均房价继续上涨，较去年同期涨了近10%。但是一旦房价回落，或者不涨不跌，在房屋上的投资可能让你亏到吐血。原因就是税。



为了鼓励人们拥有自己的住房，加拿大和美国政府都有各自不同的税务优惠。

在美国，政府鼓励人们买房的政策是允许用房贷按揭利息来抵减收入税，但是房屋的资本增值就要全额交税。

这项政策意味着，业主在买房初期，支付较高按揭利息时，可以通过抵减收入税来降低成本。实际操作中，很多美国人都是因为这项政策，放慢速度，尽量拖延还款期。



美国人都不愿尽早还清房贷。

在加拿大，联邦政府并不提供按揭抵税，而是让加拿大人在出售自住房时，获得资本增值全额免税。

同样，加拿大的自住房增值免税政策影响极大。在实际操作中，人们往往尽最大可能贷到最高的按揭额度。当房价以20%的幅度上涨时，获得免税的资本增值净额就更多。

以10万元首付买一间100万元房屋为例，当房价升至120万元，买房者在出售时就可以拿到30万元回报。

难怪有大批人在买房一年后将房屋装修重售，因为所有的回报都是免税的。这项免税政策已经成为帮助炒房者获取暴利的利器。

牛市更牛 熊市更熊

自住房增值免税优惠也影响到大批拥有自住房的年长者。当房子升值时，退休人士，特别是有大量积蓄的长者更加不愿意卖房或者换小屋。虽然房屋增值可以免税，但是卖房套现的大笔收入如果没有投资到免税账户（如RRSP，TFSA等），都要被全额征税。

加拿大房价上涨已经持续很多年，而人口增长意味着房价上涨是长期的趋势。因为家庭人口增长而要买房的人们，一定会利用自住房增值免税政策，即使中间有几年房价出现下跌。



但是当房价真的下跌的时候，不仅你的资产有损失，资本增值免税政策更会起到雪上加霜的效应。因为不像股市投资和经商投资的亏损可以减免税务负担，房屋投资的亏损是不能用来减税的。也就是说，增值的时候免税，亏损的时候同样免税。

所以在房价下跌期间，会出现炒房者、开发商、退休老人或房贷负担过重的房奴们争先恐后卖房，加剧需求减少和供应泛滥。

(来源：加国无忧） 作者：思忆